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      美的置業的“馬拉松賽跑”,2022年這位選手將會跑得多遠?

      《港灣商業觀察》梁美燕

      3月28日,美的置業(03990.HK)舉辦2021年度線上業績發布會。在會上,美的置業把自身比喻為動能十足的馬拉松選手,其交出的2021年的答卷也可圈可點。

      相比去年,美的置業的收入和毛利都大幅上升。但與此同時,其凈利潤和毛利率都有所下滑。

      2022年,這位馬拉松選手將會跑得多遠?

      01

      凈利潤毛利率雙雙下滑,或存“明股實債”

      在3月28日的業績發布會上,美的置業董事局主席兼總裁郝恒樂表示,未來的供需結構會有很好的改善,當前還是一個供大于求的狀況,相信未來隨著行業泡沫的出清,供需結構會更加回歸合理。在未來這種格局下,作為美的置業來講,相信機會大于挑戰,機會大于風險!八晕覀儼凑者@種對未來行業的判斷,未來要穩步地做強,而且要控制好杠桿,控制好風險,這是我們基本的原則!焙潞銟贩Q。

      根據美的置業發布的2021年業績報告。報告期內,公司實現收入737.03億元,同比上升40.4%。毛利為134.95億元,同比上升15.8%。核心凈利潤為54.57億元,同比上升13.6%?紤]到2021年全行業所面臨的生存壓力、發展壓力,美的置業的業績難能可貴。

      但當行業洪流一路向南之時,也難有哪艘船能逆流北上。2019年、2020年、2021年,美的置業歸母凈利潤分別為43.05億元、43.26億元、37.44億元,2021年同比下降13.47%,亦是三年以來的最低值。同時,上述期內,美的置業毛利率分別為31.62%、22.21%、18.3%。三年以來下滑了大約13%。

      此外,市場也不乏對美的置業“明股實債”的猜測。數據顯示,2021年,美的置業少數股東權益同比增超33%達到242.98億元,占權益總額比超50%。這也對公司的利潤分配結構造成了一定影響:美的置業53.03億元的年內綜合收益總額中,少數股東分走了近三成約15.59億元的利潤,較上年同期的4.99億元增長了212.42%。而這一數據在2019年末,還僅為2144.5萬元。

      知名地產分析師嚴躍進對《港灣商業觀察》表示,從業績表現上看,美的置業這兩年成長性還是不錯的,也說明美的置業管理層對于做大規模是有較好表現。而對于利潤方面,要注意到整個調控方面的影響。即企業在做大規模的時候,有可能會放棄一部分利潤,使得盈利空間減少。利潤還是需要繼續做大,因為這是站在對投資者負責的角度去進行的。

      嚴躍進認為,明股實債是很多企業采取的一種融資模式。某種程度上來講,企業在獲得融資方面,還是需要警惕明股實債的影響。倘若做得不到位,確實是會引起很多新的問題,而且,如果政策監管對這種資金的依賴度減少,會使得企業的資金狀況較為被動。

      在發布會上,美的置業高級副總裁王全輝對2022年企業經營狀況進行了展望。在財務資金方面,鞏固穩健的財務策略,增厚風控安全墊,回歸行業房住不炒的本質,逐步轉向低杠桿的制造業邏輯,美的置業高度重視回款及現金管理,主動降低杠桿、夯實財務穩健品牌,加厚資金安全墊。此外,將在嚴控有息負債成本、遵循三道紅線的情況下穩步發展,計劃2022年三條紅線全部轉綠。

      截至2021年末,公司凈負債率為46.3%,現金短債比1.7,剔除預收款后的資產負債率為72.1%,踩中一條紅線,為黃檔房企。

      市場確實不同程度對美的置業仍踩“三道紅線”有所擔憂。美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示,計劃2022年“三道紅線”全部轉綠。

      02

      權益拿地銷售比高,制造業經營邏輯

      提及近年的美的置業,不少房地產行業人士的第一反應或許都是“膽大心細”:在2021年房地產市場迎來變局之時,不同于多數房企的收縮戰術,美的置業依舊高調拿地,但從其同比上升的營收、毛利、凈利潤來看,美的置業承受風險的同時也換來了回報。財報顯示,截至2021年底,美的置業的土地儲備總面積達4051萬平方米,其中權益土儲面積2716萬平方米,二線及以上城市的土儲占比66%。

      郝恒樂在業績會上指出,當前土地溢價以及土地競爭降低,美的置業會根據經營性現金流的狀況,控制投資節奏,土地獲取絕對不會突破回款的40%。同時,提升拿地權益比,減少合作,控制1+1不能大于二的合作,慎重選擇合作對象,提升自操盤的比例。

      土儲力量較為雄厚的美的置業,去化能力如何?2021年全年,美的置業及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約1371.4億元,同比增長8.7%。已售建筑面積約1176.4萬平方米,同比增長5.8%。2021年全年完成年度銷售目標1500億元的91.43%。2022年前兩個月,美的置業合同銷售金額約為142.2億元,同比減少38.7%,已售建筑面積約122.9萬平方米。

      此外,美的置業深耕經濟區銷售占比67%,同比增長3%。其中,長三角為674億元,占集團整體銷售規模的接近50%,大灣區249億元,占比18%。長江中游地區164億元,占比12%。京津冀地區144億元,占比11%。西南地區140億元,占比10%。美的置業在二線及以上城市占比78%,單城超50億元以上銷售占比41%,市占率前10的城市銷售占比39%。

      拿地之外,美的置業還頻頻收購股權。自2021年下半年以來,美的置業便從合作伙伴中收購項目股權。從去年第三季度到目前,美的置業有13個項目的股權收購,通過項目收購來提升權益占比、自操盤比例。對于收購策略,郝恒樂表示,有良好的投資回報才會選擇去收購。在資金方面,收購對集團資金占用不會太多,會通過并購貸解決并購資金。此外,通過收購盤活項目資金。

      然而,美的置業作為踩線、非控股權益攀升的房企,仍頻頻發債融資用于收購擴張,是否會讓企業本身面臨一定的風險?《港灣商業觀察》就上述問題聯系美的置業,未能獲得回復。

      依稀記得2021年8月美的置業的中期業績發布會上,郝恒樂曾提出,要按照制造業的邏輯經營房地產。彼時似乎已經對毛利率“回歸”正常水平有所預期。當時郝恒樂指出對公司及行業未來的判斷:公司處于戰略轉型期,也處于爬升期。而毛利率、凈利潤皆出現下滑的2021年后,美的置業將如何轉型?又如何爬升?《港灣商業觀察》將持續關注。

      (港灣財經出品)

             原文標題 : 美的置業的“馬拉松賽跑”:2021隱憂,凈利潤與毛利率雙雙下滑

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